Переустройство и перепланировка жилых квартир в последнее время приобрели массовый характер. Люди стремятся улучшить условия проживания, сделать их более комфортными. Однако некоторые даже не представляют, что существует определенный порядок проведения переустройства и перепланировки, который установлен Жилищным кодексом Российской Федерации.



Согласно Закону, «никто не вправе препятствовать или каким-либо образом ограничивать проведение переустройства помещений, если соблюдены все требования настоящего Закона и изданных в соответствии с ним нормативных актов города Москвы», а «перечни мероприятий (работ), относящихся к входящим в понятие „переустройство помещений“ перепланировке, переоборудованию и реконструктивным работам, устанавливает Правительство Москвы. 

При этом должно учитываться, что перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания».

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает виды переустройства и перепланировки жилого помещения:

• переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
• перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

С заявлением на осуществление перепланировки или переустройства необходимо обратиться в Службу единого окна при Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции). В заявлении необходимо указать перечень планируемых мероприятий (работ), режим и продолжительность производства работ.

К заявлению прилагаются следующие документы:

• копии документов о правах на занимаемые помещения;
• копии поэтажного плана помещений и экспликации БТИ, которые должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи Заявки;
• графическое изображение перепланировки помещений — эскиз или проект, если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки проектной документации;
• письменное согласие управляющего жилым домом, оформленное им в десятидневный срок. При этом управляющий жилым домом обязан ознакомить с намечаемыми мероприятиями собственников или нанимателей смежных помещений и оформить с учётом их желания акты о техническом состоянии смежных помещений. Один комплект указанных актов прилагается к заявлению. В заявлении должно быть приведено обязательство заявителя обеспечить свободный доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результатов переустройс>тва.
• письменное согласие на проведение переустройства всех собственников жилого дома или договор страхования гражданской ответственности заявителя перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе работ или в результате переустройст>ва.

Эскиз можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красными чернилами (ручкой) нужно отметить перегородки, которые планируется снести, зелёными — те, которые будут построены.

В том случае, если требуется проект, его должна выполнить лицензированная организац>ия.

Если раньше согласование проекта во всех инстанциях было делом самого собственника, и организации делали это за отдельную плату, то сейчас та организация, которая выполняет проект, должна разрабатывать документацию на весь объём заявки, включая и необходимые согласовани>я.

На основании этих документов Мосжилинспекция в течение 20 рабочих дней принимает решение о регистрации перепланировки или об отказе.

В случае положительного решения Мосжилинспекция выдаёт разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ.

Одновременно с разрешением выдаётся журнал производства ремонтно-строительных работ. В этом журнале отмечается весь ход работ с момента их начала. Также в журнале отмечается:

• порядок доступа к отключающим инженерным устройствам;
• перечень обязательных контрольных мероприятий;
• состав и последовательность приёмки работ, конструкций и инженерного оборудовани>я;
• перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;
• перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приёмке завершённого переустройства помещений.

Во время проведения работ Мосжилинспекция осуществляет их проверку. Либо в плановом порядке, либо в случае поступления жалоб соседей.

При этом инспекция проверяет:

• наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;
• соблюдение технологического процесса переустройства помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструмен>том;
• выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;
• правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;
• cвоевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.

В случае выявленных нарушений инспекция может потребовать их устранения или даже полного прекращения работ.

Завершённые работы принимаются приёмочной комиссией в составе:

• представителя Мосжилинспекции (председатель приёмочной комиссии);
• представителя территориального органа исполнительной власти;
• Управляющего жилым домом;
• разработчика (автора) проекта;
• исполнителя (производителя работ).

Приёмочная комиссия оформляет акт о произведённом переустройстве помещений на стандартном бланке.

Виды работ

Перед тем как обращаться в Службу единого окна Мосжилинспекции или в проектную организацию, будет нелишним ознакомиться с перечнем тех работ по перепланировке или переустройству, которые можно осуществлять на основании эскиза, и тех, для которых требуется проект. Необходимо также знать и о том, какиеи зменения являются недопустимыми.

1. Основание для проведения работ по перепланировке или переустройству

Перепланировка

• Разборка (полная, частичная) не несущих перегородок (исключая межквартирные). Основание — эскиз;
• устройство проёмов в не несущих перегородках (исключая межквартирные). Основание — эскиз;
• заделка дверных проёмов в перегородках и не несущих стенах. Основание — эскиз;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия. Основание — эскиз;
• замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию). Основание — эскиз.

• Устройство проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали). Основание — проект;
• устройство проёмов в перекрытиях. Основание — проект;
• устройство внутренних лестниц. Основание — проект;
• устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен. Основание — проект;
• изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок). Основание — проект.

Переустройство

• Демонтаж инженерного оборудования и/или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Основание — эскиз.

• Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещений). Основание — проект;
• устройство санузлов (туалетов, ванных комнат) и кухонь. Основание — проект;
• перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застеклённые лоджии и балконы). Основание — проект;
• установка бытовых электроплит вместо газовых и кухонных очагов. Основание — проект;
• замена и/или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго- и/или водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления). Основание — проект.

2. Перечень запрещённых изменений при переустройстве и перепланировке жилых помещений.

Переустройство помещений не допускается если:

• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам>;
• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
• увеличивается подсобная площадь помещений за счёт площади жилых комнат, а их статус не меняется в установленном порядке;
• нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (или общеквартирных) инженерных сетях и пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок, размещении дополнительного оборудова>ния.

В жилых домах типовой постройки не допускается:

• устраивать проёмы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки и разводки трубопроводов;
• устраивать дополнительные проёмы в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы>.